Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy domu?

Planując budowę domu, musimy uzyskać zgodę odpowiedniego urzędu na rozpoczęcie robót. Obecnie mamy dwie możliwości: uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy. Jaką wyglądają obie te procedury? Czym się różnią?

Wprowadzona w 2015 roku nowelizacja Prawa Budowlanego miała na celu uproszczenie procedur związanych z rozpoczęciem budowy domu. Od momentu wejścia jej w życie zamiast uciążliwego dla wielu inwestorów uzyskania pozwolenia na budowę domu, osoby zamierzające budować dom zamiar ten mogą zgłosić w odpowiednim urzędzie. Nie oznacza to jednak, że jak zgłosimy budowę domu, to od razu możemy przystąpić do pracy. Oczywiście nadal można starać się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Niezależnie, jaki wniosek złożymy, zawartość projektu budowlanego oraz zakres weryfikacji zgodności projektu budowlanego z odpowiednimi aktami prawnymi, zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wytycznymi dotyczącymi ochrony środowiska jest taka sama. Czym zatem różni się pozwolenie na budowę od zgłoszenia budowy? Inna jest przede wszystkim procedura składania wniosku oraz otrzymania decyzji. Jak więc budować dom?

Zgłoszenie budowy i pozwolenie na budowę – podobieństwa

Zarówno zgłaszając budowę, jak i starając się o pozwolenie na budowę musimy w urzędzie złożyć:

  • cztery egzemplarze projektu budowlanego (z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi),
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • decyzję o warunkach zabudowy, gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Uzyskanie pozwolenia na budowę czy zgoda udzielana są bezterminowo. Jeśli jednak nie rozpoczniemy jej w ciągu 3 lat lub nastąpi 3-letnia przerwa w pracach budowlanych, to możemy je utracić. Oczywiście przed budową domu należy zawiadomić nadzór budowlany o terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Procedury związane z zakończeniem budowy również w obu przypadkach są takie same. Będzie to przede wszystkim zawiadomienie o zakończeniu budowy, a na wniosek inwestora również pozwolenie na użytkowanie.

Zgłoszenie budowy domu

Według obowiązującego Prawa Budowlanego budowa jednorodzinnych, wolno stojących budynków mieszkalnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki budowlanej nie wymagają konieczności uzyskania pozwolenie na budowę. W takiej sytuacji inwestor może zamiar budowy zgłosić w urzędzie. Twierdzi się, że procedura zgłoszenia budowy jest łatwiejsza i krótsza od procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Zgłoszenia – oczywiście przed rozpoczęciem robót budowlanych – należy dokonać w wydziale architektoniczno-budowlanym właściwego organu administracyjnego. Od dnia doręczenia zgłoszenia organ ten ma 30 dni na wniesienie sprzeciwu do planowanej inwestycji. W tym czasie w Biuletynie Informacji Publicznej pojawia się informacja o planowanej inwestycji. Zawiera ona imię i nazwisko lub nazwę inwestora budowy, adres i opis projektowanej budowy, informację o wniesieniu ewentualnego sprzeciwu (z określeniem daty jej wniesienia) lub informację o upływie termonu 30 dni i braku wniesienia sprzeciwu. Jeśli w tym czasie starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) nie zgłosi sprzeciwu, możemy rozpoczynać budowę. Jest to tzw, milcząca zgoda.

W przypadku, gdy zgłoszenie jest niepełne, organ wzywa inwestora do uzupełnienia wymaganych dokumentów. Niestety w takim przypadku zostaje przerwany 30-dniowy okres wniesienia sprzeciwu. Jeśli uzupełnimy dokumenty, następnego dnia na nowo rozpoczyna się okres 30 dni na wniesienie sprzeciwu. Pamiętajmy, że gdy nie dostarczymy brakujących dokumentów, to dostaniemy decyzję o sprzeciwie budowy.

Pozwolenie na budowę

Nadal możemy starać się o pozwolenie na budowę. Po złożeniu odpowiedniego wniosku, organ administracyjny na wydanie decyzji ma 65 dni, chociaż czasami wydaje ją wcześniej. Jeżeli obszar oddziaływania budowy wykracza poza granice działki, wówczas konieczne jest poinformowanie właścicieli sąsiadujących działek o planowanej inwestycji, co wydłuża czas uzyskania pozwolenia na budowę. Natomiast w przeciwnym przypadku – czyli gdy obszar oddziaływania budowy ogranicza się wyłączenie do naszej działki budowlanej – sąsiedzi nie muszą być informowani i procedura wydania zgody jest taka sama jak w przypadku zgłoszenia. Co ważne, gdy organ wyda pozytywną decyzję i otrzymamy pozwolenie na budowę, możemy rozpocząć prace budowlane. Nowelizacja Prawa usunęła określenie "ostateczna decyzja", dzięki czemu inwestor nie musi czekać na uprawomocnienie się decyzji.

Zdjęcia: Wienerberger, H+H, Solbet, Pixabay.com