Budowanie domu – przeczytaj zanim zaczniesz

Budowa domu od podstaw to niełatwe zadanie, ale niewykonalne, przecież bardzo wiele osób się na nie decyduje, a potem cieszy własnym lokum. Warto jednak do tego zadania dobrze się przygotować, bo zanim nastąpi przeprowadzka, musimy załatwić mnóstwo spraw – zaczynając od kupna działki, poprzez wybór projektu czy ekipy budowlanej, a kończąc na wybieraniu materiałów wykończeniowych. Podpowiadamy więc, jak zbudować dom. 

Zakup działki – jak zacząć budowę domu

Budowanie domu rozpoczynamy do wyboru działki. Przed zakupem sprawdźmy jej status, możliwość podłączenia mediów oraz ustalmy z właścicielem cenę. Najlepiej, jak działka jest już uzbrojona, ponieważ doprowadzenie niezbędnych mediów jest nie tylko kosztowne, ale może przeciągać się w czasie. Koniecznie także postarajmy się o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a jeśli taki nie został ustalony, o warunki zabudowy (WZ). Z dokumentów tych dowiemy się, jakie są warunki budowy domu – możemy mieć narzuconą np. ilość kondygnacji czy kształt dachu.

Projekt domu – dom od podstaw

Oczywiście przed rozpoczęciem budowy domu musimy wybrać projekt tego jedynego. Możemy zdecydować się na projekt gotowy lub indywidualny. Zazwyczaj inwestorzy wybierają gotowe projekty, ponieważ rozwiązanie to jest tańsze, a wybór domów ogromny. Pamiętajmy jednak, że gotowy projekt wymaga adaptacji do warunków panujących na działce, więc niezbędna jest wizyta u architekta. Na co zwrócić uwagę wybierając dom? Przede wszystkim kubaturę i kształt budynku. Im mniej skomplikowany dom, tym niższe koszty jego budowy – a ponadto minimalizm nie tylko nadal jest w modzie, doskonale wpisuje się również w budownictwo energooszczędne. Co ważne, gotowe projekty zawierają szacunkowy kosztorys wykonania, co w pewnym przybliżeniu uzmysławia nam realne koszty budowy domu. Niemniej jednak warto zlecić wykonanie profesjonalnego kosztorysu razem z harmonogramem prac – będziemy mogli przygotować się na tak duże wydatki, ponadto dokumenty te są niezbędne do uzyskania kredytu na budowę domu. 

Formalności przy budowie domu – od czego zacząć budowę domu

Aby rozpocząć budowę domu, musimy dopełnić jeszcze formalności. Według obowiązującego prawa na budowę domu musimy albo uzyskać pozwolenie, albo zamiar ten zgłosić w odpowiednim urzędzie. Pamiętajmy, że budowanie domu na zgłoszenie może być zrealizowane tylko w przypadku, gdy obszar jego działania mieści się w całości na danej działce (lub działkach) – nie jest uciążliwy dla sąsiadów. Niezależnie od tego, czy decydujemy się na uzyskanie pozwolenia na budowę domu czy zgłoszenie, do wniosku należy dołączyć: 3 egzemplarze projektu budowlanego, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, kopię mapy geodezyjnej, uzgodnienia i opinie wynikające z przepisów prawa budowlanego. Po złożeniu odpowiedniego wniosku musimy poczekać na udzielenie zgody. W przypadku zgłoszenia, jeśli przez 30 dni nie otrzymamy żadnej odpowiedzi, możemy rozpocząć prace budowlane – to tzw. milcząca zgoda. Uzyskanie pozwolenie na budowę może trwać znacznie dłużej.

Jak wybudować dom z ekipą budowlaną

Budowanie domu możemy przeprowadzić w systemie zleconym lub gospodarczym. System gospodarczy polega na tym, że inwestor wykonuje część prac budowlanych, kupuje wszystkie materiały oraz zatrudnia poszczególnych fachowców. Zaangażowanie inwestora w proces budowy domu może przynieść wymierne finansowe korzyści, jednak wiąże się to z pracą własną oraz poświęceniem wolnego czasu, przez co czas budowy domu znacznie się rozciąga. Wygodniejszy jest system zlecony – zatrudniamy firmę, która wykona wszystkie etapy budowy. Zadaniem inwestora jest tylko wypłacanie ustalonych transz. Uwaga! Podpiszmy z wykonawcami umowę! Chociaż ustalenia ustne są również wiążące, to ich słuszność trudno udowodnić.

Prawo budowlane nakazuje zatrudnienie kierownika budowy – wyjątkiem są domy poniżej 70 m², które powstają na podstawie zgłoszenia. Osoba taka powinna mieć odpowiednie uprawnienia. Warto wybrać doświadczonego kierownika budowy, który faktycznie będzie kontrolował prace budowlane. Możemy w ten sposób uniknąć wielu problemów.  

Stan 0 – jak rozpocząć budowę domu

Od czego rozpocząć budowę domu? Od ogrodzenia i przygotowania placu budowy. Geodeta z odpowiednimi uprawnieniami wyznacza miejsce na dom oraz pozostałe obiekty. To tzw. etap 0. Obejmuje on również wyrównanie gruntu, wstępne zagospodarowanie działki oraz prace związane z wykonaniem przyłącza elektrycznego na potrzeby budowy domu. Kolejną czynnością jest budowa i izolacja fundamentów, a czasami także niektórych elementów instalacji wodnej i kanalizacyjnej. Nie zapomnijmy w widocznym miejscu umieścić tablicy informacyjnej.  

Etapy budowy – budowa domu krok po kroku

Gdy fundamenty są gotowe, przechodzimy do kolejnych etapów budowy domu. Aby osiągnąć stan surowy otwarty, należy wykonać ściany zewnętrzne i wewnętrzne, stropy, kominy, więźbę dachową i pokrycie dachu oraz wewnętrzne schody. Po montażu okien i drzwi zewnętrznych zakończony zostaje stan surowy zamknięty. Następnie wykonywane są niezbędne instalacje – przede wszystkim elektryczna i gazowa. Można teraz przystąpić do ocieplania domu lub rozpocząć prace wykończeniowe – w tym przypadku kolejność prac nie ma znaczenia. Prace wewnątrz domu polegają na tynkowaniu, wykonaniu instalacji ogrzewania, instalacji wodno-kanalizacyjnej, układaniu podłóg, malowaniu, montażu drzwi wewnętrznych, oświetlenia oraz sprzętów sanitarnych. 

Odbiór budowlany – koniec budowania domu

Chociaż budowanie domu jest długotrwałym procesem, kiedyś się kończy. Jednak zanim przeprowadzimy się do nowego domu, musimy formalnie zamknąć budowę. W tym celu kierownik budowy zamieszcza wpis w dzienniku budowy i podpisuje oświadczenie, że dom został wybudowany zgodnie z projektem. Niezbędna jest również wizyta na placu budowy geodety, który przeprowadzi inwentaryzację i przygotuje odpowiednią mapę. Należy także przeprowadzić odbiory wszystkich instalacji, muszą być poświadczone protokołem. Następnym krokiem jest złożenie zawiadomienie w inspektoracie nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu. Do wniosku dołączamy dziennik budowy, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego zgodnie z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę i obowiązującymi przepisami, kopię projektu budowlanego z naniesionymi zmianami, jeśli podczas budowy wprowadzono zmiany nieistotne w stosunku do projektu, protokoły odbioru przyłączy, wyniki powykonawczej inwentaryzacji geodezyjnej. Aby nie było niespodzianek, najlepiej dowiedzieć się w inspektoracie, jakie dokumenty są wymagane. Jeśli w ciągu 14 dni organ nie wniesie sprzeciwu, to możemy planować przeprowadzkę. Nie zapomnijmy o nadaniu budynkowi numery porządkowego – wydaje go urząd miasta lub gminy.